La crise du logement aurait dû être résolue depuis des décennies. Le projet de loi 23, Loi de 2022 visant à accélérer la construction de plus de logements, est le dernier texte législatif axé sur le logement du Parti progressiste-conservateur de l’Ontario. Nous saluons les efforts déployés pour traiter la question du logement.
Cependant, la majeure partie du projet de loi 23, une fois de plus, fait reposer les solutions à notre crise du logement uniquement sur l’offre de nouveaux logements. Bien entendu, l’offre doit être plus importante. D’une année à l’autre, l’Ontario ne parvient pas à atteindre ses objectifs en matière d’offre de logements. Pourtant, nous l’avons déjà dit et nous le répétons : l’offre, à elle seule, ne résoudra pas la crise du logement en Ontario. Se concentrer sur l’offre sans tenir compte de l’accessibilité signifie que tout ce que nous ferons, c’est miner les efforts pour résoudre la crise du logement.
Le projet de loi 23 est un long texte législatif. Voici pourquoi il ne soutient pas les locataires ontariens:
Élimination des règles de remplacement des logements locatifs dans les municipalités
Au moyen du projet de loi 23, la province a fait part de son intention de modifier les règles de remplacement des logements locatifs pour les municipalités. Les règles de remplacement des logements locatifs constituent des règlements municipaux qui exigent qu’un promoteur et/ou un locateur démolissant ou transformant un immeuble locatif existant de six logements ou plus maintiennent, au minimum, le même nombre de logements locatifs dans le nouveau bâtiment ou dans le bâtiment rénové. En outre, les nouveaux logements doivent d’abord être mis à la disposition des anciens locataires au même loyer qu’ils payaient auparavant. Ce mécanisme permet de préserver l’offre existante de logements locatifs abordables.
La province affirme que ces règles constituent un obstacle à l’offre de logements. Nous sommes fortement en désaccord. Il a fallu des années aux municipalités pour mettre en œuvre ces mesures de protection relatives aux logements locatifs, ce qui a permis de préserver ces derniers. Nous devons résister à toute tentative de la province de supprimer ou d’affaiblir ces règles de remplacement des logements locatifs sous prétexte de « réglementer et de normaliser » ces règlements.
L’abandon ou l’affaiblissement des règles de remplacement des logements locatifs porteraient un coup dévastateur aux locataires. La perte des règles de remplacement des logements locatifs, associée à l’absence de contrôle des loyers pour les logements occupés pour la première fois après le 15 novembre 2018 et à l’absence de contrôle des loyers pour les logements vacants reloués, contribue à l’épuisement rapide des logements locatifs abordables existants. Tout cela rend les locataires plus susceptibles d’être sans-abri. La province a ouvert une page pour recueillir des commentaires sur les règles de remplacement des logements locatifs, accessible ici.
Zonage d’inclusion est affaibli en tant qu’outil efficace pour l’offre de logements abordables
Un logement est considéré comme abordable lorsqu’il ne représente pas plus de 30 % des revenus. À Toronto, 80 % des prix moyens sont inabordables pour la plupart des locataires, certains d’entre eux consacrant plus de 60 % de leurs revenus au loyer. Le zonage d’inclusion est une méthode efficace pour la création de logements locatifs plus abordables.Le zonage d’inclusion fait référence aux règlements qui stipulent que tout nouveau développement doit allouer un pourcentage de logements abordables pendant une certaine période.
La mise en œuvre du zonage d’inclusion varie d’une municipalité à l’autre, mais, si l’on prend l’exemple de la ville de Toronto, le Conseil municipal a adopté un taux de 5 à 15 % pour la mise en réserve du zonage d’inclusion, assorti d’une période d’accessibilité de 99 ans. En revanche, le projet de loi 23 plafonne la mise en réserve du zonage d’inclusion à un maximum de 5 % et réduit la période d’accessibilité de 99 à 25 ans.
Les limites imposées au pourcentage et à la durée du zonage d’inclusion réduiront considérablement la capacité des municipalités à inclure des logements abordables dans les nouveaux projets immobiliers. Un taux maximal de mise en réserve de 5 % est trop faible pour générer un nombre substantiel de logements abordables permettant de remédier sérieusement à la pénurie. Une période d’accessibilité de seulement 25 ans sera préjudiciable à la génération actuelle de locataires et à toutes les générations suivantes.
La décision de la province d’affaiblir le zonage d’inclusion n’est étayée par aucune preuve. Des études menées au Canada et aux États-Unis ont montré que des taux de mise en réserve de 20 à 30 % et des durées plus longues sont financièrement viables. Il est absurde de la part de la province d’affaiblir les règlements sur le zonage d’inclusion, étant donné la grave pénurie de logements locatifs abordables en Ontario.
Bon pour les promoteurs et les investisseurs, mauvais pour les contribuables et les travailleurs
Le projet de loi 23 propose également des modifications substantielles relatives aux redevances d’aménagement. L’élimination des redevances d’aménagement pour les organismes sans but lucratif et les logements abordables est utile. Cependant, nous sommes préoccupés par l’impact financier sur les municipalités de certaines autres suppressions ou réductions des redevances d’aménagement pour les unités à usage d’habitation. En effet, les municipalités sont déjà confrontées à un lourd fardeau financier et disposent de moyens limités pour générer des revenus. La perte du financement en matière de redevances d’aménagement aura un impact sérieux sur leur capacité à payer pour les infrastructures critiques et transférera le fardeau des promoteurs aux contribuables.
Le projet de loi 23 éliminera également les redevances d’aménagement pour les services de logement, c’est-à-dire les redevances payées par les promoteurs pour créer de nouveaux logements abordables et soutenir d’autres programmes de logements abordables. Cela réduira encore la capacité des municipalités à créer de nouveaux logements locatifs abordables.
Éléments positifs du projet de loi 23 et solutions plus exhaustives dont nous avons besoin
Certains éléments du projet de loi 23 pourraient avoir un effet positif pour les locataires de l’Ontario, en fonction de la manière dont ils seront mis en œuvre. Certaines mesures facilitent les types de logements « manquants pour les ménages à moyens revenus » en autorisant l’ajout « de plein droit » d’un maximum de trois unités résidentielles à usage d’habitation. Ces mesures permettent de réduire les coûts et d’éviter l’opposition « pas dans ma cours » à la construction de nouveaux logements à usage d’habitation dans les quartiers résidentiels. Il existe également des mesures visant à garantir une densité minimale autour des pôles de transport en commun, ce qui peut être bénéfique pour le développement de collectivités complètes autour d’importants investissements d’infrastructure.
Toutefois, il est important de noter que l’offre seule ne garantit pas l’accessibilité aux logements abordables. À quoi sert l’offre de nouveaux logements à usage d’habitation si personne ne peut se permettre de les louer?
La province pourrait faire beaucoup plus pour s’attaquer aux fondements de la crise du logement, notamment en mettant en place des méthodes plus rigoureuses pour préserver l’offre existante, en rétablissant le contrôle des loyers, en supprimant l’exemption de 2018 pour les nouvelles constructions et en s’attaquant à la financiarisation actuelle du secteur du logement. Si la province veut vraiment s’attaquer à la crise du logement, les vraies solutions sont là.