Le terme « rénoviction » désigne le processus par lequel un locateur expulse un locataire en règle sous prétexte de rénovations si importantes qu’il faut un permis de construction et que le logement doit être inhabité. Dans certains cas, les locateurs disent devoir expulser le locataire pour démolir le logement ou le convertir à une autre fin.
Les locateurs mettent souvent de manière informelle une pression sur le locataire pour qu’il quitte volontairement le logement afin qu’il soit rénové. Il faut toutefois savoir que le seul moyen légal autorisant le locateur à reprendre possession d’un logement locatif aux fins de rénovation est de remettre au locataire un avis N13, soit un Avis de résiliation de la location parce que le locateur veut démolir le logement locatif, y effectuer des réparations ou l’affecter à un autre usage.
Les locataires doivent savoir que s’ils sont expulsés de leur logement en raison de rénovations, ils ont le droit légal de le réintégrer au même prix de location qu’avant les rénovations.Afin d’assurer son droit au maintien dans les lieux et de pouvoir réintégrer le logement, le locataire doit communiquer par écrit au locateur son intention de réintégrer le logement après la fin des rénovations et lui fournir une adresse postale à jour. Le droit de réintégrer les lieux ne s’applique pas en cas de démolition du logement. Si un locataire décide de ne pas exercer son droit au maintien dans les lieux, il a alors droit à une indemnité de la part du locateur (trois mois de loyer pour les ensembles d’immeubles de plus de cinq logements ou un mois de loyer pour ceux de moins de cinq logements) ou le locateur peut lui offrir un autre logement acceptable.
Pourquoi les rénovictions sont-elles un problème en Ontario?
La réponse courte : les rénovictions de mauvaise foi sont un moyen pour les locateurs de faire plus d’argent. Les locateurs financiarisés s’approprient une part majeure du marché des logements locatifs de l’Ontario, et ce, armés d’une stratégie : exploiter les lacunes du contrôle des loyers pour maximiser les revenus qu’ils peuvent générer en relouant des logements rénovés à des prix nettement plus élevés. Les locateurs savent que l’élimination du contrôle des loyers signifie qu’il est profitable pour eux d’expulser les locataires de longue date, qui paient probablement leur logement moins cher que le loyer qu’ils pourraient percevoir d’un nouveau locataire.
Les locateurs financiarisés ont remodelé le marché locatif de manière pernicieuse. Remettre la provision de logements locatifs presque entièrement entre les mains du marché privé n’a jamais été une bonne idée. La différence aujourd’hui, c’est que les locateurs financiarisés favorisent les investissements de leurs actionnaires en veillant avant tout chaque année à leur donner un bon rendement d’investissement. Ils ne veulent tout simplement pas attendre 20 ou 30 ans pour retirer un gros montant en vendant la propriété. Ils veulent du rendement à court terme, et le modèle d’affaires pour y parvenir, c’est d’imposer des loyers mensuels inabordables.
Quels sont les signes indiquant que mon locateur essaie de m’expulser par rénoviction?
Étant donné le contexte, il n’est pas exagéré pour les locataires de s’inquiéter d’une possible rénoviction. Cette situation peut se produire sans avertissement, mais habituellement, des signes indiquent que votre locateur pourrait se préparer à vous expulser par rénoviction. Voici les signes à surveiller :
- Changement de propriétaire. Si votre locateur vend l’immeuble où vous habitez ou l’a récemment vendu, les risques qu’un nouveau locateur tente de se débarrasser des locataires y vivant depuis longtemps augmentent.
- Changement dans le quartier. Y a-t-il eu beaucoup de travaux de construction dans votre quartier? Y a-t-il de plus en plus de copropriétés? Les vitrines portent-elles maintenant le nom de nouvelles entreprises? Il s’agit là d’un processus appelé « embourgeoisement » qui, souvent, peut être un signe précoce de l’augmentation des rénovictions dans votre quartier.
- Loyer beaucoup plus abordable que les autres logements disponibles sur le marché. Vérifiez le loyer des autres logements locatifs affichés dans votre quartier. Votre loyer est-il considérablement moins cher? Si vous payez un loyer mensuel beaucoup moins cher que celui des autres logements, votre locateur pourrait vouloir profiter de la tendance des loyers plus élevés pour vous expulser.
- Locateur qui demande de payer volontairement le loyer plus cher. Votre locateur vous a-t-il dit qu’il a besoin que vous payiez votre loyer plus cher parce qu’il améliore votre logement ou effectue des réparations? Vous a-t-il dit qu’il vit des difficultés financières et pourrait devoir vendre l’immeuble si vous ne payez pas plus cher? A-t-il déposé une requête d’augmentation de loyer supérieure au taux légal auprès de la Commission de la location immobilière? Ces tentatives pour vous soutirer un plus gros loyer peuvent constituer les premières étapes vers la rénoviction.
- Locateur qui remet un avis N13 : Avis de résiliation de la location parce que le locateur veut démolir le logement locatif, y effectuer des réparations ou l’affecter à un autre usage. Cette mesure est assurément une tentative du locateur pour vous expulser par rénoviction (légale ou non). N’oubliez pas : recevoir un avis du locateur ne signifie pas que vous êtes expulsé. Le locateur ne peut pas vous expulser. Il doit soumettre une demande à la Commission de la location immobilière pour que l’éviction soit autorisée, et la première étape du processus est de vous remettre l’avis. Vous n’êtes pas forcé de déménager si vous recevez un avis N13. Les locataires peuvent rester dans le logement jusqu’à ce que la Commission rende une ordonnance avec date de résiliation, ce qui se produit seulement si la demande du locateur est approuvée.
Si vous avez reçu un avis N13 ou que votre locateur vous impose une augmentation de loyer supérieure au taux légal, demandez des conseils juridiques auprès d’un service juridique local ou visitez Justice pas-à-pas.