Qu’est-ce qu’un formulaire N12?
Un formulaire N12, c’est-à-dire un Avis de résiliation de la location parce que le locateur, un acheteur ou un membre de la famille veut occuper le logement locatif, est un formulaire qu’un locateur ou son représentant peut remettre à son locataire comme avis d’expulsion en Ontario.
Un locateur qui remet un formulaire N12 à son locataire doit lui payer une indemnité équivalant à un mois de loyer ou lui offrir la location d’un autre logement acceptable. Le locateur doit aussi donner au locataire un avis écrit 60 jours avant la fin du bail (le dernier jour de la période de location).
Le présent billet de blogue résume les renseignements que les locataires ontariens doivent savoir sur le formulaire N12, notamment qui est légalement autorisé à émettre un formulaire N12 et dans quelles circonstances, comment prouver sa bonne foi, et que signifie la mauvaise foi du point de vue juridique. De plus, nous présentons trois situations fréquentes de locataires qui reçoivent un avis d’expulsion N12. Nous vous encourageons à consulter notre guide plus exhaustif en français pour en savoir plus.
Dans quelles circonstances un locateur peut-il remettre un formulaire N12 à son locataire?
Le locateur n’a pas le droit de simplement vous expulser de votre logement comme bon lui semble. Son seul moyen pour vous expulser est de vous remettre un formulaire N12 si l’une ou l’autre des personnes suivantes doit habiter votre logement :
- Le locateur ou l’acheteur;
- Certains membres de la famille proche du locateur ou de l’acheteur, à savoir son conjoint ou sa conjointe, ses enfants, ses parents ou encore les enfants ou les parents de son conjoint ou de sa conjointe;
- Une personne aidante, c’est-à-dire une personne qui s’occupe du locateur ou de l’acheteur, ou un membre de la famille proche du locateur ou de l’acheteur qui vit aussi dans l’immeuble, l’ensemble d’immeubles, le parc de maisons mobiles ou la zone résidentielle à baux fonciers où se situe le logement locatif.
Ce ne sont pas tous les locateurs qui ont légalement le droit d’utiliser ce formulaire pour entamer le processus d’expulsion. Le locateur doit être un particulier, et le logement loué doit être au moins en partie détenu par un particulier. Ainsi, un locateur constitué en personne morale qui gère un immeuble dont les propriétaires sont des investisseurs ne peut pas légalement utiliser un formulaire N12 pour expulser un locataire.
Il est important de se rappeler que la vente de votre logement par le locateur n’est pas une raison légale pour vous expulser. Le locateur ou l’acheteur doit prouver qu’il a l’intention d’occuper le logement. Si le locateur souhaite résilier la location pour cette raison, l’acheteur et le locateur doivent signer une convention de vente de l’ensemble avant de vous remettre le formulaire N12.
Un locateur qui remet un formulaire N12 à son locataire entame un processus d’expulsion. Ainsi, recevoir un formulaire N12 ne signifie pas systématiquement que vous êtes expulsé. Si vous refusez de déménager, le locateur doit déposer une requête à la Commission de la location immobilière (CLI) pour pouvoir vous expulser légalement.
Le locateur doit suivre plusieurs étapes après vous avoir remis un formulaire N12, en plus de devoir prouver sa bonne foi à la CLI. En tant que locataire, vous avez aussi le droit de demander une audience auprès de la CLI pour qu’elle examine l’expulsion.
Que signifie la « bonne foi » par rapport aux formulaires N12?
C’est ici que le concept de bonne foi prend toute son importance. Lorsqu’un locateur loue un logement à quelqu’un, il lui accorde la possession juridique du logement. Légalement, le logement devient le foyer du locataire. Ses droits en vertu de la loi le protègent donc d’une expulsion illégale. Autrement dit, un locateur ne peut pas simplement faire comme bon lui semble. Il doit se conformer aux processus juridiques en place.
Un locateur ou un acheteur peut être réputé « de mauvaise foi » si, au cours de la période de location de 12 mois, il commet l’un des actes suivants :
- Annoncer que votre logement est à louer.
- Annoncer que votre logement ou l’immeuble où vous habitez est à vendre.
- Louer votre logement à une autre personne.
- Démolir votre logement ou l’immeuble où vous habitez.
- Prendre des mesures pour convertir votre logement ou l’immeuble où vous habitez pour un usage non résidentiel. Un « usage non résidentiel » signifie que le logement n’est plus utilisé aux fins d’habitation.
La Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation considère qu’un locateur ou un acheteur commet une infraction s’il agit de mauvaise foi. Si un locateur ou un acheteur commet cette infraction, il peut se voir imposer une amende de 50 000 $ s’il est un particulier. Les personnes morales, quant à elles, peuvent devoir payer jusqu’à 250 000 $.
Un locataire qui soupçonne son ancien locateur ou un acheteur d’avoir agi de mauvaise foi peut aussi déposer une requête contre lui auprès de la CLI. Pour ce faire, il faut remplir le formulaire T5 : Avis de résiliation donné de mauvaise foi par le locateur et le remettre à la CLI. Le montant des amendes diffère si elles résultent d’une requête déposée au moyen d’un formulaire T5. En effet, la CLI peut imposer des amendes allant jusqu’à 35 000 $ dans ces cas.
Des frais de 53 $ s’appliquent pour le dépôt de la requête. Il se peut que vous n’ayez pas à payer ces frais si vous êtes admissible à une dispense des frais.
IMPORTANT : Vous devez déposer votre formulaire T5 dans les 12 mois suivant la date à laquelle vous avez quitté le logement locatif.
Si le locataire croit que le locateur ou l’acheteur ont agi de mauvaise foi, il peut aussi les dénoncer auprès de l’Unité de l’application des mesures législatives en matière de logement locatif, en composant le numéro sans frais 1 888 772-9277.
Voyons maintenant trois situations fréquentes de locataires qui reçoivent un formulaire N12.
Le locateur vous remet un formulaire N12 et vous souhaitez quitter votre logement
Si votre locateur vous remet un formulaire N12 et que vous choisissez de quitter le logement, il doit tout de même vous payer une indemnité équivalant à un mois de loyer ou vous offrir la location d’un autre logement acceptable. Il doit également vous fournir un avis écrit 60 jours avant la date de l’expulsion pour que celle-ci soit autorisée.
Si un locataire accepte de quitter le logement, il doit déménager avant la date de résiliation indiquée au formulaire (généralement, 60 jours après la date de réception du formulaire N12).
Le locateur vous remet un formulaire N12 et vous souhaitez rester dans le logement, mais vous croyez en son honnêteté lorsqu’il affirme avoir besoin du logement
Si le locateur vous remet un formulaire N12 et que vous croyez qu’il est honnête dans son intention, il reste que vous n’avez pas à quitter le logement après avoir reçu l’avis écrit. Vous avez le droit légal de vous rendre à l’audience et de plaider votre cause pour rester dans le logement. Prévoir une audience peut prendre un certain temps, voire plusieurs mois. Pendant cette période, continuez de payer votre loyer à temps, comme habituellement.
Toutefois, si la CLI croit que le locateur agit de bonne foi, la seule façon de garder votre logement ou de retarder votre expulsion est de présenter les arguments à l’article 83 de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation. En gros, il vous faudra prouver que même si le locateur agit de bonne foi, il serait injuste d’autoriser l’expulsion. Cette façon de faire peut exiger des arguments juridiques complexes; vous avez donc tout intérêt à obtenir des conseils juridiques. Dans l’ensemble, il est probable que le locateur réussisse à obtenir une ordonnance d’expulsion contre vous, et vous serez alors obligé par la loi de quitter le logement avant la date de résiliation prescrite dans l’ordonnance.
Le locateur vous remet un formulaire N12, mais vous souhaitez rester dans votre logement et vous soupçonnez qu’il ment lorsqu’il affirme avoir besoin du logement
C’est ici que les choses se corsent. En effet, on constate une augmentation documentée de 85 % des requêtes d’expulsion au moyen d’un formulaire N12 en Ontario. Bon nombre de ces requêtes sont déposées de mauvaise foi. Nous expliquons ce phénomène dans cet article (en anglais), mais la raison fondamentale est celle-ci : les locateurs peuvent retirer beaucoup plus d’argent d’un logement locatif s’ils évincent l’ancien locataire pour louer à un nouveau. C’est pourquoi de nombreux locateurs mentent au risque de se faire pincer et imposer une amende. Bien qu’ils enfreignent la loi, le gain peut en valoir la peine.
N’oubliez pas qu’agir de bonne foi est une exigence de la CLI. Si le locateur vous a remis un formulaire N12 et que vous soupçonnez qu’il est malhonnête, nous vous encourageons fortement à obtenir des conseils juridiques immédiatement.
Si le locateur ne vous a pas encore expulsé, informez-le que vous attendrez l’audience auprès de la CLI. Préparez-vous à plaider votre cause auprès de la CLI une fois que l’audience est prévue. Pendant que vous attendez l’audience, continuez de payer votre loyer à temps, comme habituellement.
Si, après avoir quitté le logement, vous soupçonnez que le locateur a agi de mauvaise foi, vous pouvez demander un « recours » à la CLI en déposant un formulaire T5 : Avis de résiliation donné de mauvaise foi par le locateur auprès de la Commission. Vous trouverez ici de plus amples renseignements sur la procédure pour déposer ce formulaire.
Pendant ce temps, documentez toutes vos communications avec le locateur. Vous pourriez devoir les utiliser comme preuves plus tard. Exigez que le locateur communique avec vous seulement par écrit (courriels, messages textes, messages) et prenez des captures d’écran de tout détail qui vous fait soupçonner qu’il ment à propos de son besoin de récupérer le logement (par exemple, si vous voyez une annonce en ligne indiquant que votre logement est à louer avant les 12 mois suivant la date où vous avez quitté le logement).
En tant que locataire ontarien, vos droits sont protégés par la loi, mais pour qu’ils s’appliquent, vous devez savoir comment les exercer. Avec la hausse des requêtes déposées de mauvaise foi au moyen d’un formulaire N12, bien comprendre le processus d’expulsion peut déterminer si vous gardez votre logement ou si vous vous faites injustement expulser.
Autres ressources
Pour en savoir plus sur le formulaire N12, consultez notre guide-conseil exhaustif.
Vous avez d’autres questions? Consultez cette ressource utile d’Éducation juridique communautaire Ontario (CLEO).