Qu’est-ce qu’un formulaire N11?
En Ontario, un locateur et un locataire peuvent signer un formulaire N11 pour convenir mutuellement de mettre fin à la location actuelle.
Il est important de savoir que vous n’avez pas à le signer si vous ne voulez pas résilier votre contrat de location et quitter le logement, quoi qu’en dise le locateur. Le signer devrait être une décision volontaire.
La signature d’un formulaire N11 limite votre droit de déposer un formulaire T5 (Avis de résiliation donné de mauvaise foi par le locateur) à l’encontre du locateur. Ce formulaire peut également annuler votre droit à une indemnisation si le locateur déclare que sa famille ou un acheteur veut emménager. Dans ce cas, le locateur doit vous remettre un formulaire N12, et non N11. Par conséquent, ne signez un formulaire N11 que si vous souhaitez déménager et résilier le bail plus tôt que prévu.
Le locateur doit utiliser le formulaire d’avis d’expulsion approprié
Les divers types d’expulsion requièrent des formulaires d’avis différents. Si le locateur vous annonce qu’un acheteur ou lui-même emménage dans le logement, il doit vous remettre un formulaire N12 (Avis de résiliation de la location parce que le locateur, un acheteur ou un membre de la famille veut occuper le logement locatif) et non un formulaire N11. Le formulaire N12 n’exige pas votre signature, mais il vous donne droit à une indemnité d’un mois de loyer.
De même, en cas de rénovations, de réparations ou de transformations importantes, le locateur doit vous remettre un formulaire N13 (Avis de résiliation de la location parce que le locateur veut démolir le logement locatif, y effectuer des réparations ou l’affecter à un autre usage). Il doit également vous fournir une compensation et la preuve d’un permis de construction s’il a besoin que vous quittiez le logement pour effectuer des rénovations importantes. En vertu de la loi, vous avez le droit de réintégrer le logement. Vous pouvez informer le locateur par écrit de votre intention de réintégrer le logement (en payant le même loyer) une fois les travaux terminés.
Si le locateur veut vous évincer pour retard de paiement de loyer, il doit vous remettre un formulaire N4 (Avis de résiliation de la location pour non-paiement du loyer). Ce formulaire n’exige pas votre signature et vous pouvez l’annuler pour rester dans le logement si vous payez la totalité du loyer dû.
Sachez que même si vous recevez un avis d’expulsion, le locateur ne peut légalement pas vous évincer lui-même. La Commission de la location immobilière doit d’abord lui rendre une ordonnance d’expulsion. Le locateur peut ensuite la présenter au Bureau de l’exécution des actes de procédure (shérif) pour la faire appliquer. Si vous recevez un avis d’expulsion, il est très important de le lire attentivement et de demander des conseils juridiques immédiatement.
Pourquoi certains locateurs font-ils pression sur leurs locataires pour qu’ils signent un formulaire N11?
En Ontario, les loyers exorbitants et le manque de logements abordables rendent le marché du logement locatif exceptionnellement difficile pour les locataires et fort lucratif pour les locateurs. Il est essentiel de comprendre ce contexte, car certains locateurs tentent de pousser leurs locataires à signer le formulaire N11.
Ils agissent ainsi parce qu’ils savent que leur logement pourrait leur rapporter plus d’argent s’ils parvenaient à évincer leurs anciens locataires grâce à une faille dans le contrôle des loyers, soit l’élimination du contrôle des loyers. Cette disposition permet aux locateurs d’imposer le montant du loyer qu’ils désirent à un nouveau locataire.
L’absence de contrôle des loyers en Ontario se traduit par une augmentation des loyers de 10 % à 30 % chaque année. Les loyers demandés pour un logement d’une chambre s’élèvent en moyenne à 2 191 $ par mois. Toutefois, le revenu médian des locataires n’est que de 3 433 $ par mois (selon le recensement de 2022). Pour pouvoir payer le loyer moyen demandé, ils doivent consacrer plus de 60 % de leur revenu aux frais de logement, ce qui augmente considérablement leur risque d’itinérance. Pour pouvoir s’offrir un logement d’une chambre en Ontario, les locataires doivent gagner environ 88 000 $ par an. La plupart des propriétaires ne gagnent même pas un salaire aussi élevé, encore moins le locataire moyen.
Les locataires doivent donc réfléchir très attentivement avant de signer un formulaire N11, surtout s’ils vivent dans le logement depuis longtemps. Il sera difficile, voire impossible, de trouver un logement de taille similaire dans le même quartier avec un loyer abordable. En vertu de la loi, les locataires ont le droit de rester dans leur logement jusqu’à ce que la Commission mette fin à leur location. Le désir d’un locateur de faire plus d’argent ne devrait obliger personne à renoncer à ses droits de locataire.