Le Comité de l’urbanisme et du logement de la ville de Toronto se penchera sur un nouveau règlement sur le zonage d’inclusion le 28 octobre 2021. Le zonage d’inclusion est un outil de planification mis en œuvre par les gouvernements locaux, qui exige que les nouveaux ensembles résidentiels comprennent une partie de logements considérés comme abordables. Dans la politique proposée par la ville de Toronto, les nouveaux immeubles en copropriété de plus de 100 logements devront consacrer un certain pourcentage de la surface brute de plancher résidentielle totale à des logements abordables. Le pourcentage dépend de l’emplacement du projet et du fait que les logements abordables seront destinés à la location ou à l’accession à la propriété. Tous les logements abordables doivent l’être pendant au moins 99 ans.
Ces pourcentages augmenteront en 2025, puis chaque année jusqu’en 2030. Alors que les logements locatifs construits à cet effet ne seront pas soumis à des exigences en matière de logements abordables dans la première phase de la politique, ils devront inclure des logements locatifs abordables en 2026.
Le seuil des loyers pour les logements abordables sera basé sur le paiement d’un maximum de 30 % du revenu mensuel avant impôt pour les ménages se situant entre le 30e et le 60e centile en matière de revenu, en fonction de la taille du logement et du fait qu’il s’agit d’un logement locatif ou d’un logement en accession à la propriété. Par ailleurs, le loyer peut être fixé au loyer moyen de la ville de Toronto si cela permet d’obtenir un prix plus bas.
Pour que la politique soit adoptée, le Comité de l’urbanisme et du logement devra d’abord adopter la proposition de modification du plan officiel et du règlement de zonage le 28 octobre, puis le porter devant le Conseil municipal en novembre.
Historique du zonage d’inclusion
Les politiques de zonage d’inclusion ont été mises en œuvre pour la première fois dans les banlieues américaines au cours des années 1970. Les objectifs de ces politiques étaient de lutter contre la résistance des locateurs à la construction de logements abordables, de faire payer la facture des logements abordables aux promoteurs privés et de rendre les banlieues plus accueillantes pour les familles à faibles revenus et les familles racialisées. En 2017, il y avait 886 territoires de compétence aux États-Unis qui arboraient des programmes de logements d’inclusion dans 25 États.
Au Canada, il n’y a qu’une poignée de municipalités qui ont mis en place des politiques de zonage d’inclusion. Montréal possède la politique de zonage d’inclusion la plus exhaustive, mise en œuvre pour la première fois en 2005. En 2018, 2 700 logements abordables et 3 600 logements sociaux ont été construits grâce à cette politique. Dans les versions précédentes de la politique, la ville de Montréal a indiqué qu’elle ne voyait pas d’effets négatifs sur le marché de l’immobilier. Cependant, avec les changements de 2020, elle s’attend à des répercussions raisonnables sur le marché de l’immobilier, notamment à une hausse des prix estimée entre 0,8 et 1,5 % dans la majeure partie de la ville et à 1,9 % tout au plus au centre-ville. Avec la nouvelle réglementation, la ville estime que la politique se traduira par 600 unités de logement social par an et 13,7 millions de dollars de contributions financières pour le logement social par an.
Avantages d’une politique de zonage d’inclusion
Les politiques de zonage d’inclusion peuvent contribuer à la construction de logements abordables dans les villes qui connaissent un fort développement. Dans les grands centres urbains, les loyers et le marché immobilier deviennent de plus en plus inabordables pour les personnes à faibles et moyens revenus. De telles politiques permettent de redistribuer les avantages que les promoteurs tirent des marchés immobiliers florissants aux groupes qui sont évincés des villes.
Les gouvernements municipaux préfèrent les politiques de zonage d’inclusion, car elles ne nécessitent pas d’investissements financiers substantiels par rapport à la construction d’unités de logement public. Étant donné que les autorités municipales disposent souvent de ressources limitées et ne bénéficient pas toujours d’un soutien suffisant de la part des instances supérieures, les politiques de zonage d’inclusion leur permettent de construire davantage de logements abordables sans pression accrue sur les contribuables.
Préoccupations
Certains craignent qu’une politique de zonage d’inclusion ne décourage le développement et n’entraîne une augmentation des prix du logement. Cependant, la recherche démontre que les politiques de zonage d’inclusion n’ont pas d’impact substantiel sur les marchés du logement. Par exemple, Sturtevant (2016) a procédé à un examen complet de la documentation et a constaté que le zonage d’inclusion « n’a généralement aucun impact sur l’offre et aucun impact ou des impacts modestes sur les prix ».
On craint également que le zonage d’inclusion ne permette pas de créer suffisamment d’unités pour répondre à la demande de logements abordables. Il est vrai que les politiques de zonage d’inclusion ne créent pas un grand nombre de logements abordables. La Californie, qui possède le programme de zonage d’inclusion le plus exhaustif à la grandeur de l’État, produit plus de 9 000 unités de logement abordable chaque année. En comparaison, plus de 16 000 unités sont produites chaque année en Californie grâce au Low-Income Housing Tax Credit, qui subventionne la construction de logements abordables. Cependant, les politiques de zonage d’inclusion restent un élément nécessaire d’une stratégie de logement abordable. Bien qu’elles ne produisent pas suffisamment de logements pour atténuer la crise du logement abordable, elles fournissent un certain nombre de logements aux familles qui ont peu d’options dans les villes.
L’adoption d’une politique de zonage d’inclusion est une étape importante pour la ville de Toronto dans la lutte contre la crise du logement abordable qui ne cesse de s’aggraver. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une solution miracle, cela peut permettre à certaines personnes d’accéder à des logements sûrs, sécurisés et abordables.
La réunion du Comité de l’urbanisme et du logement sera diffusée en direct à 9 h 30 le 28 octobre, la requête sur le zonage inclusif étant le premier élément à l’ordre du jour. Pour exprimer leur soutien à la requête, les résidents de Toronto sont encouragés à soumettre leurs commentaires écrits à l’adresse phc@toronto.ca, à s’inscrire pour prendre la parole lors de la réunion en envoyant un courriel à phc@toronto.ca, en composant le 416 397-4579, ou en envoyant un courriel à leur conseiller municipal ou en l’appelant à n’importe quel moment avant la réunion du Conseil municipal du 10 novembre.